KredytMobilnyNajemca z Katowic i kadra magazynów
Największym atutem mysłowickiego najmu jest sąsiedztwo Katowic, którego granica przebiega praktycznie niezauważalnie. Osoby pracujące w stolicy Metropolii, ale niechętne tamtejszym stawkom, wynajmują po mysłowickiej stronie i dojeżdżają koleją lub drogami w kilkanaście minut. To popyt całoroczny i spokojny, skupiony na kawalerkach i zwartych dwupokojowych w północnych dzielnicach, gdzie dojazd jest najkrótszy. Dla inwestora z zewnątrz kluczowa jest świadomość, że najemca płaci tu w gruncie rzeczy za czas dotarcia do katowickiego biura.
Drugi strumień tworzy kadra wielkich parków magazynowych klasy A przy węźle Brzęczkowice — praca zmianowa, a część zatrudnionych kwaterowana przez firmy, co daje najem średnioterminowy. W mieście nie ma dużej uczelni, więc rynek nie zna sezonowej huśtawki typowej dla ośrodków akademickich: popyt jest stabilny przez cały rok. Mikroapartamenty wydzielane ze starszych mieszkań w kamienicach na Piasku trafiają w budżet singla, choć najemca pracowniczy częściej szuka pełnowymiarowego dwupokojowego.
Zdolność, drugi lokal i pusty miesiąc
Przy zakupie inwestycyjnym najwięcej rozstrzyga metodologia banku: jedne instytucje doliczą część czynszu po udokumentowaniu wpływów, inne policzą wyłącznie Twój dochód z pracy, a ratę potraktują jak każde inne zobowiązanie. Przy pierwszym lokalu bywa to bez znaczenia, przy drugim i kolejnym decyduje, czy portfel urośnie. Dlatego zaczynamy od porównania podejścia kilkunastu banków do Twojej sytuacji, a nie od wyboru mieszkania.
Standardowy wkład przy lokalu mieszkalnym to od dziesięciu do dwudziestu procent, a status nieruchomości sprawdzamy w księdze wieczystej przed rezerwacją, bo jednostka bez statusu mieszkalnego wymaga produktu komercyjnego z wyższym wkładem. Nawet przy stabilnym popycie warto założyć przejściowy pustostan między najemcami, dlatego finansowanie układamy tak, aby rata broniła się także w pustym miesiącu. Cały proces prowadzimy mobilnie — w środku wschodniej Metropolii dojazd zajmuje chwilę — albo w pełni zdalnie.
Mysłowickie rejony pod wynajem
Pod najem miejski i dla dojeżdżających do Katowic najsprawniej pracują północne dzielnice — Śródmieście, Piasek, Szabelnia i Słupna — z blokami, kamienicami i nowymi osiedlami przy dobrym dostępie do kolei i dróg. To stąd najbliżej do granicy z Katowicami, więc najemca ceni tu przede wszystkim krótki dojazd. Kamienice na Piasku dają pole pod mikroapartamenty, choć wymagają remontu i uważnej oceny budynku. Zielone, jednorodzinne dzielnice na południu kupuje się raczej pod własne życie niż pod wynajem, a rejon węzła Brzęczkowice bywa wygodny dla kadry okolicznych magazynów. Zaczynamy od dopasowania banku do konkretnego lokalu.
Częste pytania
Chcę wynajmować osobom pracującym w Katowicach, które szukają taniej w Mysłowicach — czy to pewny rynek?
To realna i całoroczna grupa najemców, bo granica miast jest niewidoczna, a koleją do katowickich biur jedzie się kilkanaście minut. Bank tego nie ocenia — kredytuje zakup lokalu mieszkalnego, a model najmu zostaje Twoją decyzją. Zdolność musi domykać się na Twoich stałych dochodach, a taki popyt traktujemy jako argument za trafnością zakupu, nie za fundament wniosku.
Kupuję pod wynajem dla kadry magazynów przy węźle, czasem firmie na kilka miesięcy — jak to widzi bank?
Neutralnie — bank finansuje zakup mieszkania, a to, czy wynajmiesz je osobie prywatnej, czy firmie na krótszy okres, jest Twoją decyzją. Zdolności nie zbudujesz na prognozach takich przychodów; wniosek opieramy na Twoich stałych dochodach. Wyższy czynsz od najemcy kwaterowanego przez pracodawcę traktujemy jako nadwyżkę.
Mam już jeden wynajmowany lokal i chcę drugi — czy czynsz z pierwszego pomoże, czy zaszkodzi?
To zależy od banku. Jedne doliczą udokumentowany czynsz, zwłaszcza rozliczany podatkowo od kilkunastu miesięcy, inne odejmą pełną ratę pierwszego kredytu i przychód pominą. Policzymy oba warianty i wskażemy instytucję, w której drugi zakup poszerza portfel, a nie blokuje zdolności.
Rynek jest stabilny, ale i tak boję się pustego miesiąca między najemcami — jak to zabezpieczyć?
Brak sezonu studenckiego rzeczywiście łagodzi ryzyko, ale przerwy między najemcami zdarzają się wszędzie. Dlatego finansowanie układamy tak, aby rata była do udźwignięcia także bez czynszu przez jeden czy dwa miesiące. Bank i tak nie oprze zdolności na prognozach najmu, więc wniosek od początku liczymy z zapasem.
Inne finansowanie w tej lokalizacji: kredyt hipoteczny · kredyt na budowę domu · kredyt komercyjny · pożyczka hipoteczna · refinansowanie