KredytMobilnyTani metr jako narzędzie budowy portfela
Największym atutem Świętochłowic dla inwestora jest matematyka. Przy jednych z najniższych cen w aglomeracji wymagany wkład własny w złotówkach jest niewielki, więc próg wejścia w pierwszy lokal na wynajem osiąga się szybciej niż w sąsiednich Katowicach czy Chorzowie. Ta sama logika działa przy skalowaniu: za budżet jednego katowickiego mieszkania da się tu zbudować początek portfela z dwóch lokali, a to właśnie liczba wynajmowanych jednostek, nie prestiż adresu, napędza dochód z najmu.
Niska cena zakupu poprawia też relację czynszu do raty — stawki najmu w Metropolii są względnie wyrównane, a im taniej wchodzisz, tym korzystniej wypada rentowność. Trzeba jednak liczyć całość: mieszkania w najstarszej zabudowie kuszą ceną, ale wymagają nakładu na remont i mają węższą listę banków, więc realną stopę zwrotu szacujemy po doliczeniu kosztów doprowadzenia lokalu do standardu wynajmowalnego.
Najemca z całej Metropolii i strona kredytowa
Popyt na wynajem tworzą tu głównie osoby pracujące w Katowicach, Chorzowie i Rudzie Śląskiej, dla których Świętochłowice są po prostu tańszym adresem w tej samej aglomeracji — Drogowa Trasa Średnicowa dowozi do sąsiednich ośrodków w kilkanaście minut. To najem pracowniczy o dłuższym horyzoncie, bez sezonowej przerwy, wdzięczny dla właściciela lokalu, o ile mieszkanie jest zadbane i dobrze skomunikowane.
Od strony finansowej zaczynamy od policzenia, ile lokali udźwigniesz w różnych bankach, bo przy drugim i trzecim zakupie metodologia rozstrzyga o wszystkim: jedne instytucje doliczą udokumentowany czynsz z posiadanych mieszkań, inne odejmą pełne raty i nie uznają przyszłego najmu. Standardowy wkład przy mieszkaniu to dziesięć do dwudziestu procent, a status lokalu sprawdzamy w księdze wieczystej przed rezerwacją. Spotykamy się w dowolnym punkcie miasta albo prowadzimy całość zdalnie.
Który lokal w Świętochłowicach naprawdę zarabia
Nie każde tanie mieszkanie jest dobrą inwestycją — kluczowa jest różnica między lokalem, który wynajmiesz od ręki, a takim, który najpierw pochłonie remont i tygodnie na banku o elastycznym podejściu do starej zabudowy. Blok po termomodernizacji, z uregulowaną księgą i sensownym ogrzewaniem, wynajmie się szybciej i wyceni wyżej niż okazyjny lokal z piecem, mimo pozornie gorszej ceny metra. Dla inwestora budującego portfel liczy się też płynność wyjścia: mieszkanie, które łatwo wynająć, równie łatwo później sprzedać. Realną stopę pustostanów i koszt doprowadzenia lokalu do standardu szacujemy w każdej dzielnicy z osobna, bo między nimi przebiega tu granica opłacalności.
Częste pytania
Czy niska cena mieszkania w Świętochłowicach oznacza, że łatwiej zbuduję portfel na wynajem?
Niższa cena to niższy wkład własny w złotówkach, więc próg wejścia i skalowanie są tu łatwiejsze niż w droższych miastach Metropolii. Warunek to policzenie całości z remontem i realnym czynszem, a nie samej ceny metra. Przy kolejnych lokalach decyduje metodologia banku, więc dobór instytucji planujemy z góry pod cały portfel.
Wynajmuję pracownikom dojeżdżającym do Katowic — czy taki najem bank uzna za pewny?
Bank kredytuje zakup mieszkania, a nie model najmu, i zdolność liczy z Twoich dochodów. Najem pracowniczy w Metropolii bywa stabilny, bo popyt jest całoroczny, a Drogowa Trasa Średnicowa czyni lokalizację atrakcyjną. Liczy się, by mieszkanie było płynne i broniło się także przy zmianie najemcy.
Kupuję tani lokal do remontu pod wynajem — jak policzyć, czy to się opłaca?
Realną rentowność liczymy po doliczeniu kosztu remontu do ceny zakupu i zestawieniu jej z osiągalnym czynszem oraz ratą. Kredyt można ułożyć tak, by objął zakup i modernizację według kosztorysu. Doradzamy też, które banki finansują starszą zabudowę bez oporów, bo od tego zależy, czy transakcja w ogóle dojdzie do skutku.
Mam jedno mieszkanie na wynajem, chcę drugie i trzecie — jak kolejne kredyty wpłyną na zdolność?
To zależy od banku i dlatego dobór instytucji jest tu najważniejszy. Jedne doliczą udokumentowany czynsz z posiadanych lokali, inne odejmą pełne raty i przyszły najem pominą. Przed każdym zakupem liczymy oba warianty i kierujemy wniosek tam, gdzie portfel może rosnąć, a nie zatrzymuje się na drugiej racie.
Inne finansowanie w tej lokalizacji: kredyt hipoteczny · kredyt na budowę domu · kredyt komercyjny · pożyczka hipoteczna · refinansowanie