KredytMobilnyDlaczego spadek LTV zmienia Twoją pozycję u banku
LTV, czyli stosunek pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości, banki dzielą na progi — im niżej się znajdujesz, tym mniejsze ryzyko widzi kredytodawca i tym lepszą marżę zwykle proponuje. Po kilku latach spłaty ten wskaźnik naturalnie maleje z dwóch stron jednocześnie: kapitał kredytu topnieje z każdą ratą, a wartość mieszkania w tym czasie mogła wzrosnąć. Efekt bywa taki, że przekraczasz w dół próg, którego nie było widać w dniu podpisania umowy.
Przekroczenie takiego progu to argument, którego dotychczasowy bank sam z siebie nie zaproponuje. Refinansowanie pozwala go wykorzystać: przenosisz kredyt do instytucji, która za niższe LTV nalicza korzystniejszą marżę. Bywa też, że przy pierwotnym zakupie wkład własny był niski i płacisz z tego tytułu dodatkowe zabezpieczenie — gdy zadłużenie spadło poniżej odpowiedniego poziomu, ten koszt można zdjąć, co samo w sobie potrafi uzasadnić przenosiny.
Punktem wyjścia jest zawsze aktualna wycena. Zamawiamy świeży operat i zestawiamy go z bieżącym saldem z harmonogramu, żeby policzyć realne dzisiejsze LTV, a nie to sprzed lat. Dopiero z tą liczbą w ręku pytamy rynek o warunki i sprawdzamy, w których bankach Twój poziom zadłużenia trafia w korzystniejszy próg cenowy.
Od aktualnej wyceny do przeniesienia hipoteki
Gdy wycena potwierdzi niższe LTV, dobieramy dwie lub trzy oferty najlepiej wykorzystujące tę zmianę i liczymy pełny koszt przenosin — łącznie z wyceną, opłatami nowego banku i kosztem sądowej zmiany wpisu. Zestawiamy go z oszczędnością wynikającą z lepszej marży, żeby było jasne, po jakim czasie operacja się zwraca.
Sama realizacja to uporządkowany wniosek: decyzja nowego banku, umowa, spłata dotychczasowego kredytu przelewem między instytucjami i przepisanie hipoteki w księdze wieczystej. W okresie przejściowym płacisz raty jak dotąd, bez żadnej przerwy w obsłudze. Prowadzimy Cię przez wszystkie zaświadczenia i terminy, a decyzje banków tłumaczymy na zrozumiały język.
Zabrze — gdy relacja rat do wartości gra na Twoją korzyść
W środku aglomeracji, gdzie mieszkania bywają wyceniane rozsądnie względem obciążenia kredytem, spadek LTV po kilku latach spłaty potrafi być wyraźny — i dlatego zapraszamy zabrzańskich kredytobiorców do przeliczenia, na jakim progu zadłużenia są dzisiaj. Aktualną wycenę i przegląd ofert ogarniamy u Ciebie w domu albo w pełni zdalnie; bank przy refinansowaniu ocenia operat i saldo, więc dzielnica nie ma tu znaczenia.
Częste pytania
Skąd mam wiedzieć, czy moje LTV spadło na tyle, by refinansowanie się opłaciło?
Wystarczą dwie liczby: aktualna wartość nieruchomości z wyceny i pozostałe saldo z harmonogramu. Zamawiamy świeży operat, dzielimy jedno przez drugie i sprawdzamy, w który próg cenowy banków trafiasz dzisiaj. Dopiero ta relacja pokazuje, czy jest po co przenosić kredyt.
Płacę dodatkowe ubezpieczenie z tytułu niskiego wkładu — czy przy refinansowaniu można je zdjąć?
Jeśli zadłużenie spadło poniżej poziomu, od którego banki wymagają takiego zabezpieczenia, to często tak. Bywa, że sam ten koszt uzasadnia przenosiny. Sprawdzimy Twoje bieżące LTV i wskażemy oferty, w których ten dodatkowy koszt już nie występuje.
Wartość mojego mieszkania w Zabrzu wzrosła — czy bank to uzna, czy patrzy na cenę zakupu?
Przy refinansowaniu liczy się bieżąca wartość z aktualnej wyceny, a nie cena sprzed lat. Wzrost wartości działa więc na Twoją korzyść, obniżając wskaźnik zadłużenia do wartości. Zamawiamy operat, który tę dzisiejszą wartość potwierdzi wobec nowego banku.
Czy koszt nowej wyceny nie zje całej korzyści z lepszej marży?
Rzadko, ale liczymy to zawsze wprost. Zestawiamy koszt wyceny, opłat nowego banku i zmiany wpisu w księdze z oszczędnością z niższej marży, żeby pokazać, po jakim czasie przenosiny się zwracają. Jeśli rachunek nie wychodzi, uczciwie odradzamy.
Inne finansowanie w tej lokalizacji: kredyt hipoteczny · kredyt na budowę domu · kredyt inwestycyjny · kredyt komercyjny · pożyczka hipoteczna