KredytMobilny
Krótki czas kontra logika kredytu hipotecznego
Flip polega na kupnie mieszkania, jego odświeżeniu i sprzedaży w krótkim czasie, zwykle w kilka miesięcy. To model, w którym liczy się tempo, a klasyczny kredyt hipoteczny jest do niego skrojony inaczej, bo zakłada wieloletnią spłatę. Przy szybkiej odsprzedaży kredyt jest czynny tylko chwilę, ale i tak ponosisz koszty jego uruchomienia, a wcześniejsza spłata bywa obwarowana warunkami.
Dlatego przy flipie fundamentem jest zdolność kredytowa liczona jak przy każdym zakupie, ale rachunek opłacalności rządzi się własną logiką. Nie chodzi o to, by ratę pokrywał najem, tylko by różnica między ceną zakupu wraz z remontem a ceną sprzedaży pokryła wszystkie koszty i zostawiła zysk. Kredyt jest tu narzędziem na krótko, a nie zobowiązaniem na lata.
Koszty, o których łatwo zapomnieć w pośpiechu
Entuzjazm łatwo skupia uwagę na różnicy między ceną kupna a spodziewaną ceną sprzedaży, a to dopiero początek rachunku. Do kosztów flipa dochodzą podatek od czynności przy zakupie na rynku wtórnym, taksa notarialna, opłaty sądowe, koszt remontu wraz z nieprzewidzianymi wydatkami oraz koszty samego kredytu za okres jego trwania. Do tego dołączają koszty sprzedaży i ewentualny podatek od zysku.
Osobną pozycją jest czas. Remont często trwa dłużej, niż zakładano, a mieszkanie po nim nie zawsze sprzedaje się od razu. Każdy dodatkowy miesiąc to kolejne raty i opłaty, które zjadają marżę. Rozsądny flip liczy się w wariancie ostrożnym: z zapasem na obsuwę remontu i na dłuższą sprzedaż, żeby projekt bronił się także wtedy, gdy nie wszystko pójdzie idealnie.
Jak podejść do finansowania flipa rozważnie
Przy flipie warto zawczasu ustalić dwie rzeczy: jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu, którym się posiłkujesz, oraz jaki bufor gotówki musisz mieć poza samym wkładem. Krótki horyzont sprawia, że każdy sztywny warunek umowy waży więcej niż przy zwykłym zakupie na lata. Dobrze policzony scenariusz zakłada, że sprzedaż może się przesunąć, a mimo to projekt nadal ma sens.
Ponieważ banki różnie podchodzą do wcześniejszej spłaty i do kredytobiorców realizujących szybkie inwestycje, warto porównać kilka wariantów, zanim ruszysz. Robimy to zdalnie: liczby, dokumenty i założenia analizujemy online, scenariusze omawiamy spokojnie, a doradca dojeżdża na moment podpisów. Dzięki temu do krótkiej inwestycji podchodzisz z policzonym rachunkiem, a nie z samą wizją szybkiego zysku.
Najczęstsze pytania
Czy flip da się sfinansować kredytem hipotecznym?
Da się, choć klasyczny kredyt hipoteczny jest pomyślany na wieloletnią spłatę, a nie na kilkumiesięczny obrót. Przy szybkiej odsprzedaży ponosisz koszty uruchomienia kredytu, dlatego warto z góry sprawdzić warunki wcześniejszej spłaty i policzyć je w rachunku.
O jakich kosztach flipa najłatwiej zapomnieć?
Najczęściej o podatku przy zakupie na rynku wtórnym, taksie notarialnej, opłatach sądowych, kosztach kredytu za okres jego trwania oraz o rezerwie na obsuwę remontu. Do tego dochodzą koszty sprzedaży i ewentualny podatek od zysku, które warto wpisać w kalkulację od początku.
Co jest największym ryzykiem przy flipie?
Zwykle czas: przedłużający się remont i wolniejsza sprzedaż, bo każdy dodatkowy miesiąc to kolejne raty i opłaty zjadające marżę. Dlatego rozsądny flip liczy się w wariancie ostrożnym, z zapasem gotówki na dłuższy remont i dłuższe poszukiwanie kupca.
