KredytMobilnyDlaczego sam wkład własny to za mało
Planując zakup, większość osób liczy dwie rzeczy: cenę nieruchomości i wkład własny. Tymczasem między podpisaniem umowy a odebraniem kluczy pojawia się cała grupa wydatków, które trzeba pokryć z gotówki, nie z kredytu. To właśnie koszty okołokredytowe i okołotransakcyjne — pojedynczo niewielkie, razem potrafiące urosnąć do sumy, która robi różnicę w tym, czy stać Cię na transakcję w wybranym terminie.
Dobra wiadomość jest taka, że te koszty są przewidywalne i policzalne z góry. Zła — że pojawiają się w różnych momentach i płaci się je różnym stronom, więc łatwo o którymś zapomnieć. Dlatego zamiast trzymać w głowie jedną kwotę wkładu, warto rozpisać osobną, pełną listę wydatków na start i doliczyć ją do gotówki, którą musisz mieć w dniu aktu.
Koszty transakcji i formalności
Pierwsza grupa to koszty samej transakcji. Na rynku wtórnym dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości dwóch procent wartości nieruchomości, którego nie ma przy zakupie od dewelopera. Do tego taksa notarialna za akt, naliczana według rozporządzenia w zależności od wartości nieruchomości, oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, w tym za ustanowienie hipoteki. Notariusz pobiera także podatek od ustanowienia hipoteki, jeśli w danym przypadku wystąpi.
Druga grupa to formalności wokół nieruchomości: często wypis z księgi wieczystej, zaświadczenia potrzebne do transakcji, a przy rynku wtórnym niekiedy koszt pośrednika, jeśli korzystasz z jego usług. Każda z tych pozycji jest niewielka w porównaniu z ceną mieszkania, ale wszystkie przypadają na ten sam, krótki okres wokół podpisania aktu, więc trzeba mieć na nie płynną gotówkę, a nie środki zamrożone gdzie indziej.
Koszty po stronie banku i eksploatacji
Trzecia grupa to koszty związane z samym kredytem. Bank może pobrać prowizję za udzielenie kredytu, choć bywa ona negocjowalna lub zerowa w zamian za inne produkty. Dochodzi koszt wyceny nieruchomości, czyli operatu szacunkowego, oraz ubezpieczenia wymagane do kredytu — nieruchomości, a często także na życie. Jeśli wnosisz niższy wkład własny, pojawia się ubezpieczenie niskiego wkładu, które podnosi koszt na początkowym etapie spłaty.
Nie zapominaj też o wydatkach, które nie są opłatą za kredyt, ale przypadają na ten sam moment: ewentualne wykończenie lub drobny remont, przeprowadzka i pierwsze rachunki. Nie są to koszty kredytowe w ścisłym sensie, lecz realnie decydują o tym, ile gotówki musisz mieć poza wkładem. Doradca porównujący oferty kilkunastu banków rozpisze te pozycje razem, często zdalnie, żebyś zobaczył pełną kwotę startową, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, a nie dopiero u notariusza.
Najczęstsze pytania
Czy koszty okołokredytowe można doliczyć do kredytu?
Część z nich, jak prowizja czy niektóre ubezpieczenia, bywa doliczana do kwoty kredytu, ale wiele wydatków transakcyjnych trzeba pokryć z własnej gotówki. Podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną i opłaty sądowe zwykle płaci się osobno przy akcie.
Ile wynosi podatek przy zakupie mieszkania?
Na rynku wtórnym jest to podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości dwóch procent wartości nieruchomości. Przy zakupie od dewelopera z rynku pierwotnego ten podatek nie występuje, co zmienia rachunek kosztów na start.
Jak dużą rezerwę gotówki przygotować poza wkładem?
Nie ma jednej liczby, bo zależy od wartości nieruchomości, rynku i wybranej oferty. Najbezpieczniej rozpisać wszystkie pozycje z osobna i doliczyć je do wkładu, a na dodatkowe drobne wydatki zostawić zapas, żeby nie zabrakło środków przy akcie.
