KredytMobilny
Kredyt na wynajem to wciąż kredyt hipoteczny
Zakup mieszkania z myślą o wynajmie finansuje się najczęściej zwykłym kredytem hipotecznym, o ile lokal jest mieszkalny i pozostaniesz jego właścicielem jako osoba prywatna. Z perspektywy banku najważniejsze jest to, że zabezpieczeniem jest nieruchomość mieszkalna, a nie cel, w jakim ją nabywasz. Dopiero gdy wchodzisz w zakup na firmę albo lokal ma charakter usługowy, reguły się zmieniają i rozmawiamy już o innym produkcie.
Dla inwestora oznacza to jedną dobrą wiadomość: wymogi wkładu są zwykle takie jak przy zakupie na własne potrzeby, czyli zaczynają się od kilkunastu procent wartości. Trzeba jednak pamiętać, że przy drugim mieszkaniu banki bywają ostrożniejsze i chętniej widzą wyższy wkład, bo rośnie łączne zaangażowanie kredytowe jednej osoby. Warto to policzyć zawczasu, żeby nie zaskoczyła Cię potrzebna gotówka.
Kiedy bank doliczy przyszły czynsz do zdolności
Największe nadzieje inwestorów wiążą się z tym, że przychód z najmu podniesie zdolność kredytową. W praktyce jest to możliwe, ale bank rzadko przyjmuje deklarowaną stawkę czynszu w całości. Częściej uwzględnia jej część, żeby zostawić bufor na okresy pustostanu, koszty i podatek. To ostrożne podejście chroni zarówno bank, jak i Ciebie przed sytuacją, w której cała rata zależy od jednego, wyśrubowanego założenia.
Znaczenie ma też to, czy najem już trwa, czy dopiero go planujesz. Umowa najmu z historią wpływów na konto jest mocniejszym argumentem niż sama prognoza. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie inwestycyjne, bank policzy zdolność głównie z Twoich stałych dochodów, a czynsz potraktuje jako wsparcie, nie jako fundament. Doradca porównujący oferty kilkunastu banków podpowie, gdzie ten przychód jest liczony hojniej.
O czym łatwo zapomnieć przy liczeniu opłacalności
Inwestor patrzy na różnicę między czynszem a ratą, ale realny rachunek jest szerszy. Do kosztów dochodzą podatek od przychodu z najmu, ubezpieczenie, drobne remonty, wyposażenie oraz okresy, w których mieszkanie stoi puste między najemcami. Sensowne planowanie zakłada, że przez część roku lokal nie zarabia, a mimo to ratę trzeba zapłacić z własnej kieszeni.
Dobrą praktyką jest liczenie inwestycji tak, jakby czynsz pokrywał tylko część zobowiązania, a nie całość. Wtedy każdy miesiąc pełnego wynajmu jest premią, a nie warunkiem przetrwania. Cały proces analizy da się przejść zdalnie: dokumenty przesyłasz online, a doradca dojeżdża tam, gdzie potrzebny jest podpis. To wygodne zwłaszcza wtedy, gdy mieszkanie kupujesz w innym mieście niż mieszkasz.
Najczęstsze pytania
Czy na mieszkanie pod wynajem dostanę zwykły kredyt hipoteczny?
Tak, jeśli lokal jest mieszkalny, a Ty kupujesz go jako osoba prywatna, w grę wchodzi standardowy kredyt hipoteczny. Cel wynajmu sam w sobie nie wyklucza takiego finansowania, choć przy kolejnej nieruchomości bank patrzy ostrożniej na łączne zadłużenie.
Czy przyszły czynsz zwiększy moją zdolność kredytową?
Może zwiększyć, ale zwykle bank uwzględnia tylko część deklarowanego przychodu z najmu, zostawiając bufor na pustostany i koszty. Silniejszym argumentem jest najem już trwający z udokumentowaną historią wpływów niż sama prognoza dla nowego lokalu.
Jaki wkład własny przy zakupie inwestycyjnym?
Dla mieszkania traktowanego jako lokal mieszkalny wkład zaczyna się od kilkunastu procent wartości, podobnie jak przy zakupie na własne potrzeby. Przy drugiej nieruchomości banki częściej oczekują jednak wyższego wkładu, bo rośnie zaangażowanie jednego kredytobiorcy.
