KredytMobilnyRynek pierwotny jako maszyna do wynajmu
W odróżnieniu od wielu podwarszawskich miast najem w Ząbkach napędza świeże budownictwo. Kolejne osiedla oddawane po obu stronach torów trafiają w gust najemcy, który szuka nowego standardu w rozsądnej cenie: młodego specjalisty albo pary bez własnego mieszkania, dojeżdżających do stolicy koleją do stacji Wileńskiej w kilkanaście minut. Dla inwestora oznacza to lokal, który wynajmuje się szybko i nie odstrasza rocznikiem budynku, a jednocześnie wymaga uwagi przy zakupie na wczesnym etapie budowy, gdy liczy się zgranie harmonogramu wpłat z transzami kredytu.
Najlepiej pracują tu jednostki kompaktowe — kawalerki i dobrze rozplanowane mikroapartamenty — bo to one dają najwyższą relację czynszu do metra i najkrótszy czas na znalezienie najemcy. Trzeba jednak sprawdzić status takiej jednostki: część mikroapartamentów sprzedawana jest bez wpisu mieszkalnego, co zmienia produkt kredytowy i podnosi wymagany wkład. Ustalamy to, zanim wpłacisz zadatek.
Zdolność inwestora tuż za granicą Warszawy
Pracę zaczynamy od policzenia, ile lokali udźwigniesz w różnych bankach, bo metodologie rozjeżdżają się właśnie przy inwestorach: jedne doliczą czynsz z mieszkań, które już masz, inne odejmą pełne raty i nie uznają przyszłego najmu. Przy pierwszym zakupie różnica bywa symboliczna, przy kolejnym decyduje o tym, czy portfel rośnie, czy staje. Do tego dochodzi ocena samego dewelopera i etapu inwestycji, bo banki różnie podchodzą do zakupu na wczesnym etapie budowy.
Standardowy wkład przy mieszkaniu to dziesięć do dwudziestu procent, a przy jednostce bez statusu mieszkalnego bank sięgnie po produkt zbliżony do komercyjnego i poprosi o więcej. Proces prowadzimy równolegle w dwóch lub trzech bankach, pilnując terminów z umowy deweloperskiej, a klientów spędzających dzień w Warszawie obsługujemy w pełni zdalnie — bez ani jednej wizyty w oddziale.
Co w Ząbkach wynajmuje się najszybciej
Pod wynajem najlepiej pracują lokale w krótkim zasięgu od stacji i przystanków, bo najemca dojeżdżający do Warszawy wybiera przede wszystkim wygodę codziennej drogi do pracy. Nowe, kompaktowe mieszkania trafiają w gust młodych singli i par, które cenią standard wyżej niż metraż, a jednocześnie łatwo je później sprzedać, gdyby portfel wymagał przetasowania. Dwupokojowe lokale poszerzają grupę najemców o osoby pracujące zdalnie, potrzebujące miejsca na biurko. Realną stopę pustostanów i tempo najmu szacujemy dla konkretnej inwestycji, bo między osiedlami po dwóch stronach torów potrafią się one różnić.
Częste pytania
Kupuję kawalerkę na nowym osiedlu w Ząbkach pod wynajem — czy bank doliczy przyszły czynsz?
Część banków potrafi doliczyć prognozowany dochód z najmu, ale zasady są rozbieżne: od wymogu podpisanej umowy najmu po przyjęcie ułamka czynszu rynkowego. Jeśli to Twoja pierwsza inwestycja, dobierzemy instytucję, która nie karze wniosku za brak historii najmu, albo wskażemy lokal mieszczący się w zdolności bez doliczania czynszu.
Chcę kupić mikroapartament pod wynajem w Ząbkach — finansuje się go jak zwykłe mieszkanie?
To zależy od statusu w księdze wieczystej. Jednostka o charakterze mieszkalnym kredytuje się standardowo, z wkładem od dziesięciu do dwudziestu procent. Mikroapartament bez wpisu mieszkalnego to produkt bliższy komercyjnemu, z wkładem zwykle od dwudziestu do trzydziestu procent i węższą listą banków. Status weryfikujemy przed zadatkiem.
Kupuję lokal inwestycyjny na wczesnym etapie budowy — kiedy zacząć starania o kredyt?
Najlepiej przed podpisaniem umowy deweloperskiej: policzymy zdolność, zarezerwujemy czas na decyzję i sprawdzimy, czy harmonogram wpłat da się zgrać z transzami. Banki różnie oceniają wczesny etap inwestycji i samego dewelopera, więc dobór instytucji na starcie chroni terminy i pozwala uniknąć zbędnego stresu.
Mam już jedno mieszkanie na wynajem w Ząbkach, chcę drugie — czy czynsz z pierwszego pomoże?
W części banków tak, zwłaszcza gdy najem rozliczasz podatkowo i wpływy widać na koncie od kilkunastu miesięcy. Inne odejmą ratę pierwszego kredytu w całości i czynsz pominą. Zanim wybierzesz lokal, policzymy oba warianty i wskażemy bank, w którym drugi zakup jest realny, a portfel się nie blokuje.
Inne finansowanie w tej lokalizacji: kredyt hipoteczny · kredyt na budowę domu · kredyt komercyjny · pożyczka hipoteczna · refinansowanie